오피스텔은 실질 사용 용도(주거용 vs 업무용)에 따라 주택 수 산정 방식과 부과되는 세금이 완전히 달라지므로 매수 및 양도 시 세부 기준을 명확히 알아두어야 세금 폭탄을 피할 수 있습니다.
1. 취득세 계산 시 주택 수 포함 여부
오피스텔을 새로 매수할 때 부과되는 취득세는 4.6%(지방교육세, 농특세 포함 단일세율)로 고정되어 있습니다.
- 취득 당시에는 주택으로 분류되지 않으므로, 기존에 아파트를 여러 채 소유하고 있더라도 다주택자 취득세 중과(8%~12%)가 적용되지 않습니다.
- 단, 기존 주택이 있는 상태에서 2020년 8월 12일 이후 취득하여 주거용으로 재산세를 내고 있는 오피스텔은 향후 ‘다른 아파트’를 추가 취득할 때 주택 수에 합산되어 취득세 중과 원인이 됩니다.
2. 양도소득세 계산 시 주택 수 포함 여부
양도소득세는 공부상 용도(건축물대장)가 아닌 ‘실제 주거용으로 사용하고 있는지’를 기준으로 판단합니다.
- 임차인이 전입신고를 하고 실제 주거용으로 사용 중이라면 주택 수에 포함됩니다. 따라서 오피스텔 1채와 일반 아파트 1채를 보유한 경우 2주택자로 보아 아파트 양도 시 비과세 혜택을 받지 못할 수 있습니다.
3. 업무용 오피스텔로 인정받는 방법
양도세 중과를 피하기 위해서는 오피스텔을 업무용(사무실)으로 사용하고 있음을 객관적으로 입증해야 합니다. 임차인의 사업자등록, 사업자용 세금계산서 발행 내역, 전입신고 미필 등을 증빙 자료로 확보해 두는 것이 안전합니다.
4. 오피스텔 매수 시 부가가치세(VAT) 환급 주의사항
오피스텔을 최초 분양받거나 업무용으로 매수할 때 건물 가액의 10%에 해당하는 부가가치세를 일반과세자로 사업자등록을 내어 환급받을 수 있습니다.
하지만 부가세를 환급받은 뒤 실제로는 주거용으로 임대하거나 임차인이 전입신고를 하게 되면, 국세청 전산에 감지되어 환급받았던 부가가치세를 도로 토해내야 하는(추징) 불이익을 받게 됩니다. 따라서 부가세 환급을 노리고 업무용으로 등록했다가 주거용으로 편법 운영하는 것은 세무 조사 시 큰 리스크가 되므로 주의해야 합니다.
